株式会社平成総合鑑定所

不動産を購入される多くの方の目的が、建物利用を前提としています。

不動産の売買で購入者が特に注意しなければならないのは、購入する土地が『宅地となり得るのか』という点です。

宅地とは建物（住宅、店舗、工場等）の敷地を言います。

土地は建物の建築行為ができる場合に宅地としての価値を発現するもので、建築行為ができない土地は宅地としての価値は無く、その価値は農地や林地の価値に近いものとなってしまいます。

具体的な例として市街化調整区域で土地を購入したことを想定します。市街化調整区域は原則として建物の建築行為ができない地域です。それを知らずに建物の建築行為を前提に土地を購入したとしても、法律を知らなかったから、との理由では保護されませんので、当該売買契約は有効であり、建築行為ができないことを理由に取り消すことができないというのが一般的な解になります（ただし、錯誤などの事情を立証できれば無効を主張できる余地があります）。

土地の利用には様々な法律の規制があり、所有者による勝手な利用は原則として許されていません。建築行為も同様で、建物の建築行為そのものが制限される地域があり、建築行為が制限されていない地域でも、法律が規定する要件を具備していないため建築行為ができない土地もあります。

土地の利用に制限をかける理由は、不動産は公共財的性格も持つ財産ですので、所有者による好き勝手な利用を許すと、そのまちが進めるまちづくりを阻害し、計画的なまちづくりの障害となり、また消防活動等の安全上の問題を解決するためです。

宅地建物取引業法は、取り引きの安全などを図る目的で、昭和27年に施行されましたが、宅地建物取引業者に義務として課されている重要事項説明は、その土地が購入者が目的通りの利用ができることの説明、すなわち取引の対象である土地が合法的に宅地となり得るという説明がその主眼になります。

以上は既に建物が建築されている土地も同じで、再建築ができない土地もありますのでご注意ください。

日本には宅地として利用できない土地はたくさんあります。購入しようとする土地が目的通りの建物が建築できるという調査は必須の事項です。しかし、個人で不動産の調査を行うことはほぼ不可能ですので、不動産業者を通さず個人間で不動産の取引を行う場合は、売買契約書の特約で「建物の建築行為が不能であることが判明した場合、買主は当該売買契約を取り消すことができる」旨の一文を入れておくと安心です。