路線価図の見方

路線価図に記載された情報を読む方法を記載します。

路線価と間口

路線価は㎡単価を記載しており、単位は千円/㎡です。路線価図に12Eと表示されていれば、路線価は12,000円/㎡です。数字の後ろのアルファベットは借地権割合です。
下図をご覧ください。調べたい不動産を赤線で示しています。
2つの道路に面しているため路線価が2つあります。この場合高い方が路線価となり、下図の設例の路線価は480,000円/㎡となります。

評価に必要な「間口」とは道路に接面する辺長で、複数で道路に面する場合、価格が高い路線に面する辺長が間口となります。設例の場合、路線価の高い480Dと記載されている道路に面している辺長が間口となります。

地域区分

不動産の評価にあたっては、地域区分という概念が非常に重要です。不動産はある一定の地域を構成し、その構成分子として機能を発現していますので、不動産がどのような地域に属するかということは、不動産の評価上非常に重要な判断事項です。
相続税路線価でも、この地域区分を判断し、結果を記載しています。それは、路線価(上の例でいうと480D)を囲んでいる線の種類で分かります。上図を再度見ていただくと、480Dは楕円で、275Eは亀の甲のような形で路線価が囲まれています。この線の種類の解説が路線価図の左上に記載されています(下図)
再度設例に戻りますと、480Dに面している道路に面する地域区分は「高度商業地区」、275Eが面している道路に面する地域は「ビル街地区」と国が判定していると読むことができます。設例の不動産で地域区分を判定すると、路線価が高い480Dとなりますので、「高度商業地区」にある不動産だと分かります。地域区分をどれにしたかで、個別的要因格差率の数値が変わってきます。囲みがないのは「普通住宅地区」で、一般的にはこれが一番多いと思います。

借地権割合

課税上、土地が借地(借地借家法の適用がある借地権)であれば借地人に借地権があり、借地権価格があると考えます。土地の価格を100%とした場合に、借地権者がどれくらいの割合をもっているかを示すのが借地権割合です。借地権割合は、路線価図で路線価の数字の後ろに記載されたアルファベットで知ることができます。路線価図では、借地権割合は上図で示しました地域区分の右横に記載されています。
今回の設例ですと、480Dと275Eが路線価ですから、借地権割合はDが60%、Eが50%となり、価格が高い方のD(60%)が設例不動産の借地権者が持つ価格割合となります。単純に考えると土地所有者が40%の価値を持つということになりますが、借地権が付着している場合、話はそんなに簡単ではありません。